תקופת בדק ותקופת אחריות הן חלק מהזכויות של כל דייר שרוכש דירה מקבלן. רבים מרוכשי הדירות מתקשים להבין את ההבדל בין שתי התקופות הללו, מה התוקף של כל אחת מהתקופות וכיצד יש להתנהל במידה ומתגלים ליקויים שונים בדירה שנרכשה. במאמר זה נסביר מה היא תקופת בדק, מהי תקופת אחריות, מה ההבדלים ביניהם ועל מי מוטלת האחריות להוכיח את הנזקים שהתגלו.
תקופת בדק
בהתאם ל- חוק מכר – שמטרתו להבטיח את השקעתו של הרוכש, יש שני פרקי זמן אשר מכונים – תקופת הבדק ותקופת האחריות. "תקופת בדק" היא למעשה תקופה שמתחילה ברגע שבו הדירה שנרכשה עומדת לרשותו של הרוכש. תקופת הבדק תימדד ותהייה אחראית לכמה נושאים – לשלד הבניין, לאיטום של המבנה, לחיפוי, לצביעה, לרצפות, למערכת האינסטלציה, למערכות הבידוד וכו'.
בכל רכישת דירה מטעם קבלן מגיע השלב בו הרוכש מקבל לידיו את המפתח, זה למעשה הרגע בו תחל “תקופת הבדק”. תקופה זו קבועה בחוק והזמן שלה ישתנה על פי סוג הפגמים והליקויים שעשויים להימצא בדירה, לדוג' היה ונמצאו סדקים בקיר, בהתאם לזאת תקופת הבדק תימשך כחמש שנים, משמע שלרוכש יהיה טווח זמן של 5 שנים מלאות להודיע על אותו ליקוי ספציפי לקבלן, כדי שהאחריות והטיפול באותם סדקים שהתגלו יהיו על חשבונו.
זמני תקופת הבדק לפי חוק מכר –
• ליקויים במסגרות ובעבודות נגרות לרבות אלומיניום ופלסטיק – שנתיים
• ליקויים בריצוף ובחיפויי פנים הדירה, לרבות שקיעות ושחיקה – שנתיים
• כשלים בשימוש ובחוזק של מכונות ודודים – שלוש שנים
• ליקוי בפיתוח חצר, לרבות שקיעות, בין השאר של מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות
ובשבילים בשטח הבניין, וכן ליקויים במשטחים מחומרי גימור שונים – שלוש שנים
• כשלים בשימוש ובעמידות של כל רכיבי המערכות והבידוד התרמי – שלוש שנים
• נזילות במערכת האינסטלציה, בפרט המים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב – ארבע שנים.
• כשלים באיטום של המבנה, לרבות חלל תת קרקעי, בקירות, בתקרות ובגגות – ארבע שנים.
• סדקים ברוחב מעל ל – 1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים – חמש שנים.
• התנתקות, התקלפות או התפוררות של החיפוי החיצוני – שבע שנים.
• כל אי התאמה אחרת שאינה אי התאמה יסודית – שנה אחת.
תקופת אחריות
משהסתיימה לה תקופת הבדק, תחל תקופת האחריות שתיארך לרוב שלוש שנים, אשר במהלכה הקבלן יהיה מחויב להסדיר את הליקוי רק במידה והרוכש הוכיח מעל לכל ספק כי הליקוי הוא אכן פגם כתוצאה מהבניה ולא פגם שנגרם בשל הזנחה של הרוכש או בעקבות מעשה רשלנות.
מה ההבדל המהותי בין שתי התקופות?
אחד ההבדלים המשמעותיים ביותר בין שתי התקופות הללו תהייה חובת ההוכחה, כשהמשמעות היא שהיה ובזמן תקופת הבדק הרוכש מצא כמה וכמה ליקויים בדירה שרכש מהקבלן, הקבלן מוכרח להסדיר את אותם ליקויים ללא כל חובת הוכחה מצד הדייר, בעוד שבתקופת האחריות יהיה על הרוכש חובה להוכיח שמדובר בליקוי שהיה עוד בטרם הוא רכש את הדירה, שמדובר בהשלכה כתוצאה מבנייה פגומה של הקבלן, מה שיכול להעיד על שימוש בחומרי גלם פחות איכותיים או כאלה שלא עומדים בתקן וכו'. כלומר, תקופת בדק בית היא תקופה תחומה בזמן ולכן חשוב שהרוכש ידווח על הליקויים במהירות האפשרית כדי למקסם את הסיכוי שיקבל את מלוא הפיצוי מהקבלן.
בתום תקופת הבדק ותקופת האחריות תחול אחריות הקבלן אך ורק במקרים להלן –
- אי יציבות בבניין או סכנת בטיחותית, שמקורה בשלד או ביסודות הבניין.
- נחשפה תקלה שלא הייתה אפשרות סבירה לחשוף אותה בשנים הראשונות למגורים. לדוגמה, ליקוי הנסתר לעין.
- היה והרוכש התריע על ליקוי למוכר סמוך לזמן קבלת הדירה, והליקוי טרם תוקן.
